Miércoles, 16 de agosto de 2006
Presentan el plan para los inquilinos que quieran comprar una vivienda
Lo anuncian hoy en la Casa Rosada. Habría facilidades para solicitar créditos. Estudian subsidiar a constructoras que adhieran a este régimen. El plan genera algunas dudas sobre su impacto inmediato.
- Lanzan el plan para facilitar el acceso a la vivienda propia |El Gobierno dará incentivos fiscales e impulsará una flexibilización del crédito hipotecario
Las medidas que apuntarán a facilitar el acceso al crédito hipotecario de quienes quieren acceder a su primera vivienda serán difundidos hoy por la tarde en el Salón Sur de la Casa Rosada, en un acto que estará encabezado por la ministra Felisa Miceli y el secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno. Se descontaba que, dada la naturaleza del anuncio, también se haría presente el presidente Néstor Kirchner. Ayer se cursaron invitaciones a banqueros, constructoras, inmobiliarias y asociaciones de inquilinos.
La filtración en los medios, en los últimos días, de lo que podría ser el contenido de los anuncios llevó a los funcionarios a una situación particular: ayer consideraban que se habían creado demasiadas expectativas, ante un problema cuya solución resulta muy compleja.
Anoche se especulaba con que el Gobierno solo pretende transmitir que "está trabajando en la solución del problema", pero sin anunciar medidas de pronta aplicación o efecto inmediato.
Como fuere, en los papeles de los funcionarios están las siguientes propuestas:
# Permitir que el inquilino que demuestre dos años de pago puntual de su alquiler, acceda a un crédito cuya cuota equivalga al monto de dicho alquiler.
# Para el inquilino que no tenga un antecedente de tanto tiempo, permitirle que acceda a un régimen de alquiler con opción a compra (conocido como leasing) para que el alquiler pagado sea computado como parte de pago cuando adquiera dicha propiedad, con un crédito hipotecario otorgado bajo las condiciones descriptas en el punto anterior.
# Los dos puntos anteriores se suman al permiso que se les dará a los bancos para que computen como ingresos demostrables no solo los recibos de salarios, sino otros comprobantes, como cuotas de colegios o resúmenes de tarjeta de crédito.
# Se promoverá la creación de "sociedades de inversión" que levanten edificios cuyos departamentos se ofrezcan al mercado solo para el régimen de alquiler con opción a compra. Se contempla para estas empresas algún tipo de desgravación impositiva.
# El Banco Central ampliaría de 100.000 a 200.000 pesos el monto de los créditos hipotecarios que, para el caso de la compra de vivienda única y permanente, podrán aplicarse a financiar el 90% de la operación.
# Se buscará reducir los costos asociados a un crédito hipotecario, como los seguros, las comisiones que cobran las escribanías y los gastos de otorgamiento.
# Se mencionó también la posibilidad de crear un mercado de "securitización", aunque esa operatoria ya está vigente desde fines de los 90 y de hecho hay dos bancos (el Hipotecario y el Río), muy activos en ese mercado.
# También estudian que los bancos amplíen los plazos de sus líneas de créditos, aunque está demostrado que a partir de los 15 años el monto de cada cuota se reduce muy poco (ver infografía).
Un punto que se discutió en cada una de las reuniones que los funcionarios (especialmente Moreno) mantuvo con los banqueros fue la posibilidad de otorgar un subsidio directo a cada uno de los tomadores de crédito, de manera de que éstos paguen solo una parte de los intereses.
También los bancos plantearon la necesidad de aplicar algún tipo de indexación para los créditos, de manera de bajar la tasa de interés a cambio de dicha cláusula de ajuste.
Hasta anoche, ese punto no estaba en los planes de los funcionarios.
El Gobierno se puso a trabajar sobre estos temas una vez que advirtió que los contratos de los alquileres se estaban ajustando a precios mayores a los que venían haciéndolo tras la devaluación.
Camino con idas y vueltas
La movida del Gobierno para contener la suba de los alquileres empezó, a principios de julio, cuando el secretario Guillermo Moreno, recibió al titular de la Unión de Inquilinos, Radamés Marini, quien coló en la agenda oficial la creciente suba de los precios. Después, Moreno citó a las inmobiliarias para ahuyentar los rumores de "congelamiento" de precios que se desprendieron alrededor del reclamo de los inquilinos.
Sin embargo, ante un mercado atomizado, difícil para establecer acuerdos de precios, el Ministerio de Economía desenfundó la idea de que la AFIP controlara a los propietarios y "registrara" todos los contratos. Pero la reacción adversa del mercado derivó en una marcha atrás oficial con la medida.
Bancos y constructoras discuten por un posible subsidio
La palabra "subsidios" se coló desde el principio en las numerosas reuniones que Guillermo Moreno mantuvo con los sectores involucrados en el plan que hoy se dará a conocer. Y apareció textualmente en el borrador de ideas que el secretario de Comercio Interior entregó a cada uno de sus interlocutores en las últimas semanas.
El detalle es que se lo mencionaba solo a la hora de dar algún estímulo a empresas constructoras o "desarrolladoras" de proyectos inmobiliarios. De ahí los fuertes apoyos que —solo en base a versiones sobre el contenido de las medidas— dieron a este plan inmobiliarias y empresas ligadas a la construcción de viviendas.
En sentido contrario, fue el punto que generó más reparos entre los banqueros, que cuestionaron que la ayuda fiscal, de concederse, vaya a manos de la oferta (los constructores) y no a la demanda (los tomadores de crédito).
Hasta Roberto Lavagna criticó la supuesta decisión oficial, sugiriendo que si el sub sidio va al consumidor final, se evitan eventuales casos de corrupción.
Los banqueros argumentan que las medidas que facilitan el acceso al crédito propuestas por el Gobierno no abaratan, después de todo, el costo del financiamiento. Y lo que pro ponen las entidades financieras es que el Estado se haga cargo de una parte de los intereses, para ahí sí aliviarle el bolsillo al inquilino que busca convertirse en propietario.
Los constructores dicen que su experiencia en construir, más los subsidios, ayudan al inquilino por el lado del abaratamiento del inmueble en cuestión.
La discusión quedó planteada y solo hoy se sabrá para qué lado caerá la moneda, si es que finalmente el Gobierno, aún con holgura fiscal, se decide a poner plata, algo que hasta anoche no se sabía con certeza.
Gustavo Bazzan
INFOGRAFIA
http://www.clarin.com/diario/2006/08/16/elpais/p-01401.htm
Lanzan el plan para facilitar el acceso a la vivienda propia |El Gobierno dará incentivos fiscales e impulsará una flexibilización del crédito hipotecario
Hoy por la tarde el Gobierno presentará el paquete de medidas con el que busca frenar el aumento registrado en los últimos meses en el precio de los alquileres de vivienda. En un acto por celebrarse en la Casa de Gobierno, a las 18, se anunciará una serie de iniciativas destinadas a dinamizar la construcción de propiedades para alquiler y facilitar el acceso al crédito hipotecario para que los inquilinos se conviertan en propietarios y de esta manera se reduzca la demanda de la propiedades en alquiler.
Entre las medidas figura la normativa del Banco Central (BCRA) por la cual se duplicará el tope en el valor de los inmuebles -de 100.000 a 200.000 pesos- sobre los que se podrá prestar hasta el 90 por ciento para la vivienda única. También se contempla la posibilidad de mejorar la calificación de los clientes mediante un sistema "scoring", que permitirá demostrar quiénes son buenos pagadores (no sólo de crédito, sino también de alquiler), lo que será útil para aquellos que trabajan en negro o sin un sueldo fijo, según adelantó la agencia Télam.
Otro de los puntos por atacar con el paquete de medidas serán los gastos asociados a los préstamos hipotecarios. Una de las alternativas posibles es la publicación de los costos financieros totales de los distintas líneas de crédito que ofrece cada banco, puntualizando los gastos administrativos, de escribanía y de seguros de vida.
En materia impositiva, se implementaría una alícuota diferencial en el impuesto al valor agregado (IVA) para la construcción de viviendas nuevas que se destinen al alquiler. Además, tampoco se descarta que se retome un viejo proyecto para que el Estado termine subsidiando entre tres y cuatro puntos de las tasas de los créditos hipotecarios.
Construcción
Desde el lado de la oferta, se incentivará la construcción de nuevas viviendas por medio de un sistema de crédito con requerimientos más laxos y una extensión de los plazos de los préstamos.
Para reducir los valores de los alquileres, en el Ministerio de Economía también evalúan alternativas como reflotar los seguros de caución para aquellos inquilinos que no cuentan con garantías personales. "La modalidad ya se aplicó en los años 90, cuando Alberto Fernández estaba al frente de la Superintendencia de Seguros", explicó Carlos Sotelo, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
El Gobierno también tiene en estudio impulsar el leasing inmobiliario -alquiler con opción a compra- a partir de un determinado período si el inquilino abonó puntualmente todos los meses.
La implementación de esta última iniciativa, sin embargo, todavía presenta algunas dudas entre los funcionarios. "Falta determinar qué sucede si una de las partes se arrepiente", adelantó una fuente de la cartera económica.
El Palacio de Hacienda fue delineando el paquete de medidas durante la última semana, en la que mantuvo reuniones con las partes interesadas: inquilinos, inmobiliarias, propietarios y bancos. En principio, el conjunto de iniciativas contaría con el respaldo de todos los jugadores del mercado inmobiliario. "Lo importante es que el Gobierno está avanzando con propuestas que no atentan contra el mercado, como un congelamiento de los alquileres, que sería como querer apagar un incendio con nafta", dijo el vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti.
Cautela
Los inquilinos también comparten la preocupación oficial sobre la evolución del mercado de los alquileres, aunque se mostraron cautos a la espera de que finalmente hoy se anuncie el paquete de medidas.
"Hay ser precavidos ya que a la cuota pura de un préstamo hoy hay que sumarles las comisiones que cobran los bancos y los costos del seguro de vida que encarecen el pago", sostuvo Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI).
Por su parte, el director general del Banco Credicoop, Carlos Heller, destacó que el paquete oficial no traerá soluciones instantáneas. "Estas cosas tendrán resultados, como mínimo, en dos años para adelante", advirtió.
Con estas medidas, el objetivo oficial es ponerle un freno al valor de los alquileres, que en los primeros siete meses del año acumulan un alza del 8,2 por ciento, superando por amplio margen la suba del índice de precios al consumidor (IPC), que se ubicó en 5,5 por ciento.
Igualmente, si se toma como punto de partida la salida de la convertibilidad, los alquileres muestran un atraso frente a la inflación, ya que desde diciembre de 2001 acumulan un incremento de apenas un 26,1 por ciento contra el 83,7 por ciento de inflación.
Se buscan dueños
Vivienda propia
* Se facilitará el acceso al crédito hipotecario por medio de menores requisitos para la gente.
Vivienda alquilada
* Se impulsará el seguro de caución y el leasing (renta con opción a compra) a partir del pago de determinada cantidad de alquileres.
Link corto: http://www.lanacion.com.ar/831990
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